1． Lower Income Housing 低收入住宅，房价控制在最低工资者，四年的收入。同时，在购置这种房子的时候，政府提供低利息贷款，并且解决购买者的首期付款，让居者有其屋，减少社会问题。这类的房子，主要以小户型，高密度为主，没有私人车库。平均户型面积50到100平米。
2． Affordable Housing 中低收入住宅，房价基本在一对大学毕业生4年以下的总收入。这种房地产，在海外，有些华人称呼它们为“廉价房”。这种房子也基本没有多少车库，而是用公寓的形式，在地下设停车场。
3． Middle Income Housing 中产收入住宅，房价基本在一对大学毕业生夫妇4到8年的总收入，而且房子的面积在100到200平米之间。户型有高层，也有连排别墅。大多数有一个车的车库，或是户外停车位。
4． Upper Middle Income Housing 中高收入住宅，房价基本在一对大学毕业生夫妇的8到20年总收入，房子面积在120到300平米，而且拥有花园，低密度，在城市的近郊，每天乘坐铁路上班。两个车库。这也是所谓的American Dream House 美国梦的房子，是一般美国人一生奋斗的目标。通常一对夫妻，在35岁40岁之间，工作职务达到经理级别的时候，大多可以达到这个梦想。
5． Affluent Housing，or Luxurious Housing 高收入住宅，或是豪华住宅。这种房价，基本是一对大学毕业生30年的总收入以上，才购买得起。有许多是被高级管理人员购买居住，或是父母传给子女的。这种房子面积在300到800平米之间，有的甚至在1000平米以上。
6． Senior Housing 老年人住宅，这种房子，通常与低收入的房子面积相同，但是设备与环境比较好，是退休老人的地方，房价与中产收入相同。
7． Rental Housing 租用房子。价格租金随市场的需求而定，政府不出面管。
8． Low Income Rental Housing 廉租房，此类房子，通常由政府出资盖，政府管理。

    还有，单一收入的社区，在美国是失败的。因为在高收入地区，教师，警察，以及一些工作人员，供不起房。而在全是低收入的地区，容易产生社会问题，因此犯罪率很高。因此，我常常建议，中国政府应该让建高收入房子的开发商，在他开发的社区附近，提供10％的低收入住房，而在低收入住宅地区，提供10％的中等收入住宅。Mixed-income-use is the best residential land-use. ( 最好的住宅土地使用是综合收入的土地使用。) Gentrification is a bad syndrome. （单一的社区是个坏症状。）

    另外，美国的年轻人没有必须买了房子才结婚的观念。由于美国人很注重学区，因此，好的学区，房价都比较高，一般华人移民，最喜欢的是好学区的房子，往往将房价炒得很高，引起原来居民妒忌与排挤。

    一般美国人，一生平均搬7次的家，一般香港人，一生平均搬5次家。中国以前，大家穷，同时受到户口的迁移限制，以及就业分房政策的影响，不太容易搬家。而且，中国的房地产供应量也很少，所以一生很少搬家。我认为，随着中国经济越来越好，政治越来越安定，老百姓生活的条件提高后，中国的老百姓也会越来越觉得搬家换房，是很平常的事，因为如果孩子长大离开家，或是老人走了，何必还住大户型房？而且，房子是置产，是可以买卖，是可以变现的。所以我大胆预测，在沿海地区，在富裕地区的中国老百姓，从现在起，他一生中，应该会平均搬3次家，换3次房。

    至于中国的城市开发政策与城市建设，也不应该“一刀切”，应该按照人均GDP分类，例如人均GDP3000美金以上的是一种做法，人均GDP2000到3000美金是一种做法，人均GDP不到2000美金，又是另一种做法。如此，才是科学性的管理。所谓Smart Growth (聪明成长) 的理论，有一条很重要的是Urban Boundary (城市拓展界限)，一个城市不能无界限的扩张成长，侵占农田。

    最后，如果房地产是福利产品，那么应该由政府出面协调控制需求。大家也都要服从政府的决定。如果房地产是商品，那么就应该由市场控制需求。许多西方人不太明白，中国要全世界的政府承认它的市场经济（market economy），但是为什么中国老是要用计划经济的模式来管理市场？

    中国的房地产政策，应该清楚地说明到底要做什么样的房子，否则从官员到老百姓，都不知道如何适应这个新政策。我认为，中国目前急需要的是低收入住宅，以及廉价房。

    不管是社会主义国家，还是资本主义国家，所有的政府应都应该设法为中下收入的居民提供住房、医疗，以及就学保障。政府不需要替高收入的人，提供住房，也不需要介入高收入的房地产市场，因为市场会按照供求关系，自己调节。在美国，破产的开发商，破产的高收入居民司空见惯，但是，中国的开发商，似乎都在政府的庇护下，赚着大钱。

    此外，金融政策，应该由中央银行出面，而土地资源，由国土资源部出面，建筑质量，由建设部出面。目前好像有的政策，大家都不管，有的政策，大家都在管，或是不该他管的政策，他越界在管。政策制订有点粗糙。如果说这是所谓的“中国特色”，那么这一代的人，也太没有远见了。

    城市的定位，有如人的定位。郎怕入错行，女怕嫁错郎，城市最怕定错位，一旦定错位，将造成城市资源的大量浪费。比较中国与美国的房地产价格，我觉得应该如美国的一个谚语：Compare Apple to Apple, not Apple to Orange. (将苹果与苹果相比较，而不是将苹果与桔子相比较。) 而中国必须将房地产的市场定好位，才能知道如何处理它的政策。

饶及人，2006年8月24日星期四